Здравствуйте!
Ответы на ваши вопросы:
• Все банки ставят такое условие в подобных ситуациях, кроме одного – это Сбер. Сбер спокойно принимает комнаты в договоре, а на выходе у нового собственника становится 3-х, 4-х и так далее комнатная квартира. Может это не Сбер, а может их риэлтор просто не знает про это.
• При условии продажи в выше описанной схеме, собственник каждой комнаты самостоятельно разбирается с налогами. Если это не Сбер, и вы все соглашаетесь на их условия, то после объединения квартиры, срок владения будет исчислен от права на самую свежую комнату. Например: если комната 1 и комната 2 «старше» 5 лет, а комната 3 оформлена в собственность «вчера», то все собственники автоматически попадут под НДФЛ, с вероятностью его реальной уплаты в 90%. Если все комнаты «старше» 3-5 лет, зависит от вида права, то объединение ничем не грозит, даже если делать такое объединение до сделки.