Здравствуйте! со всех платежей, которые Вы будете получать от нанимателя, надо будет платить 4%. Коммуналку не получится отразить как расходы, система налогообложения для с/з не предусматривает иное. Выход:
• Договориться с нанимателем, что коммуналку оплачивает он. Вариант плох тем, что надо контролировать и доверить важный момент незнакомому человеку, но сэкономить «пять копеек»
• Платить налог с платежа и спать спокойно, зная, что коллапса с оплатой коммуналки не будет.
Решать Вам, я за второй вариант.
На второй вопрос я не могу дать ответ, надо знать срок владения квартирой, если он более 5 лет, то НДФЛ при продаже платить не нужно. Если менее, то надо смотреть иные показатели. То, что квартира сдаётся, никакого значения не имеет.
P. S. всё, что касается жилых помещений, термин «аренда», не применим, здесь работает термин «найм». Соответственно – Наниматель и Наймодатель.